Deka-S-PropertyFund No. 1 erweitert Portfolio um Objekt in Tokio

Neues Fondskonzept für institutionelle Investoren hat sich bewährt

Nach Akquisitionen in Tschechien und den USA hat die Deka Immo­bi­lien Investment GmbH das Portfolio des Individuellen Immobilienfonds Deka-S-PropertyFund No. 1 nun um ein Investment in Asien erweitert.  Sie erwarb für rund 37 Mio Euro ein Büro- und Geschäfts­gebäude in Japan. Dabei handelt es sich um das neunstöckige TK Shinbashi Building in Tokio. Das Objekt befindet sich in Minato-ku, einem der fünf Haupt­distrikte der japanischen Hauptstadt, südlich des Kaiserpalastes. Die 1998 fertig gestellte Immobilie ist vollständig vermietet. Der Mieter- und Nutzermix besteht aus Einzelhandel, Restaurants sowie Büros.

Tokio verfügt mit ca. 78 Millionen qm Bürofläche in allen 24 Distrikten über den größten zusammenhängenden Immobilienmarkt der Welt, wobei es jedoch deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadt­teilen gibt. So werden in den fünf Hauptdistrikten momentan Spitzen­mieten von rund 970 Euro/qm im Jahr erzielt. Neben den verbesserten Konjunktur­aus­sichten Japans sprechen auch die attraktiven Rendite­kennzahlen für Immobilieninvest­ments in der zweitgrößten Volks­wirt­schaft der Welt. Die Differenz von bis zu 300 Basispunkten zwischen Immobilienrendite und Fremdfinan­zier­ungs­kosten ermöglicht es Investoren, Leverage-Effekte zu nutzen. Dies wirkt sich – auch im Fall des TK Shinbashi Building – sehr positiv auf die Eigenkapitalrendite aus.

Der Ankauf in Tokio ist die dritte Investition für Deka-S-PropertyFund No. 1. Vor wenigen Wochen sicherte sich der Fonds eine Mehrheits­beteiligung an einem Distributionszentrum in New Jersey. Im Dezember 2003 wurde das Florenc Office Center in Prag erworben. Weitere viel­versprechende Investments, unter anderem in Italien, Schweden und Tschechien, befinden sich in der Ankaufsprüfung. Damit wird dem Anlageprofil des Fonds Rechnung getragen, der bevorzugt in wachs­tumsorientierte europäische Immobilienmärkte sowie ausgewählte Standorte in den USA und Asien investiert.

Deka-S-PropertyFund No. 1 ist das erste Produkt in der Reihe der Indivi­duellen Immobilienfonds. Mit seiner Auflegung im März 2003 hat die Deka Immobilien ihre Produktpalette für institutionelle Investoren erweitert. Das neue Fondskonzept, das auf hohe Flexibilität bei der Ankaufsstrukturierung und den Einsatz von Fremdkapital setzt, hat sich auch in Zeiten schwieriger Immobilienmärkte bewährt, wie die erfreu­liche Zwischenbilanz zeigt: So wird Deka-S-PropertyFund No. 1 auf Basis aktueller Prognoserechnungen für die ersten drei Objekte aller Voraus­sicht nach die angestrebte Ausschüttungsrendite von jährlich 6 Prozent  nach Steuern und Gebühren übertreffen. Ein vergleichbar konzipierter Folgefonds für deutsche Banken wird zurzeit aufgelegt. Für ihn konnten bereits erste Anleger gewonnen werden. Ein Closing wird im dritten Quartal 2004 angestrebt.

Anders als Immobilien-Spezialfonds unterliegen Individuelle Immobilien­fonds nicht den Vorschriften des Investmentgesetzes (InvG). Daher sind ihre Gestaltungsmöglichkeiten – beispielsweise hinsichtlich der Auswahl der Immobilien, der Standorte oder der Erwerbs- und Finanzierungs­formen – wesentlich größer. Sie können somit gezielt auf die Bedürf­nisse institutioneller Investoren zugeschnitten werden.

Individuelle Immobilienfonds erwerben ihre Objekte vorwiegend über wirtschaftlich, insbesondere steuerlich optimierte Objektgesellschaften. Eine Obergrenze von 49 Prozent des Fondsvermögens, wie sie das InvG bei traditionellen Immobilienfonds vorschreibt, ist hier nicht zu beach­ten. Ebenso sind höhere Fremdfinanzierungsquoten als die nach dem InvG maximal zulässigen 50 Prozent des Fondsvermögens erlaubt. Damit können Individuelle Immobilienfonds aufgrund der zurzeit niedrigen Finanzierungszinsen positive Leverage-Effekte nutzen und für den Anleger höhere Renditen als traditionelle Immobilien-Spezialfonds erzielen.

Quelle:   DekaBank   29.06.2004